《借地权的房子可以买吗？》 
             黄玲

 　在日本留学、工作或者定居，时间久了自然而然就会想到要买房。安居才能乐业，是自古以来刻在中国人骨子里的一种认知。在日本买房，比如一户建，并不是所有的土地都是所有权。有人看日本卖房广告，看似条件差不多，可是价格却天差地别!

　怎么回事呢？仔细看广告上的小字，在土地权属的地方你会看到“借地权”三个字。意思是，房子所使用的土地不是自己的，地主另有其人。盖房当初借了地主的地，如果是普通借地权的话，双方可以约定30年或者更长的期限。到期以后，原则上借地权消灭，如果和地主商量达成合意，可以更新借地权，第一次更新20年，第二次以后10年。所以说借地权是一种不稳定的使用权，完全不同于土地所有权，因此房产在出售价格上，就会比土地是所有权的要低很多。

　顺便普法一下。日本的借地权有‘旧法借地权’以及1992年8月1日以后设定的‘新法借地权’。新法借地权又分为普通借地权（30年以上，到期可更新），一般定期借地权（50年以上，到期不更新，不延长，不回购）及付房产回购特约的借地权（30年以上，到期地主按时价回购），事业用借地权（10年以上50年未满）。采取不同的借地权方式，其权利是不一样的。

　而在日本购买这种借地权的房子，也就是房主和地主不是同一个，一定要小心陷阱。如果买房之前没有取得地主的承诺，可能要吃大亏！如果没有搞清楚是哪一种借地权，更会后悔不迭。

　说一个案例，让您了解一下。
话说日本人的铃木在武藏野郊外有一所房子，挂牌出卖。国人大刘，在日本生活多年，正想买一个一户建，将来父母来日本探亲的时候也可以一起住上一段时间。大刘夫妻看房以后，对房子的格局还有内部装潢也很满意。价格是房子加上40年的普通借地权一共2000万日币，夫妻二人对这个价格也很满意。性价比不错，当下就有了购买的心思。

　但是这个房子，土地不是所有权，而是40年普通借地权，住了10年，还有30年可以更新。大刘夫妻担心，如果地主不同意卖给外国人，怎么办呢？岂不是竹篮打水？

　铃木当即拍着胸脯,说自己和地主是好朋友，绝对没问题，如果担心的话，他可以写一份保证书给大刘，署名并且盖上铃木自己的印章。

　大刘夫妻相信了铃木的保证，很痛快地付了2000万全款，并且办理了房产过户登记手续。可是搬家以后一个月，地主就找上门来了，说铃木一个招呼都没有打，就把房子卖了。卖房合同无效，要大刘夫妻搬家走人。大刘拿出铃木给写的保证书，地主根本不认帐。

　大刘夫妻是卖掉原来的房子，买的现在的这所房子，事到如今也无路可退。经过一番商谈和讨价还价，夫妻二人又额外支付了地主久田一大笔承诺金和权利金，才算了事。价格远远超出当初的预算，让大刘夫妻后悔不迭。

　后悔的关键是购买日本房产时，如果地主与房主不是同一个人，也就是借地权的房子怎么办？答案：一定要事先取得地主的同意。不能听信原房主的一面之词，连地主的面都没有见过，就轻易在买房合同上签字，轻易打款。

　像本案当中，虽然房主写了保证书给买方，但是这个保证书只是一纸空文，没有任何法律意义。因为房主根本就没有权利去处分属于地主的地。

　但是，是不是没有地主的同意，房主就一定没有办法卖房了呢？也不是。
根据日本的“借地借家法”第19条，里面有个救济途径，就是在出卖之前，出卖人可以向日本法院也就是裁判所，申请可以代替地主承诺的判决。一旦有了这个判决，就可以安心买房，不用担心地主不同意了。

　总结：在日本购买借地权的房子，价格上是很有魅力的，但首先要搞清楚是哪一种借地权，还要在签合同之前，或者取得地主的同意，或者向法院申请可以代替地主承诺的判决。你学到了吗？